建築醫學論點在物業管理之應用

前言 Introduction

從建築物生命週期(Building Life Cycle)的管理觀點上，建築物從興建完成那一刻起，就開始必須不斷地面對劣化與損壞的長期挑戰，建築物整體的健康問題造成的影響不僅是使用機能層面，輕微時可能造成財物上的損失，嚴重時更可能危及使用者的安全與健康，著實不容輕忽。從建築醫學(Building Medicine, BM)的論點而言，人生病了需要看醫生，建築物生病也一樣需要看醫生，但是建築醫生在哪裡呢？建築醫生需要什麼樣的專業、技術、設備、診斷程序或管理機制呢？建築醫學與物業管理有關嗎？目前的物業管理人員可以算是建築醫生嗎？關於前述的問題，本文將從建築醫學論點來做深入淺出的說明。

建築醫學論點 The theory of Building Medicine

建築醫學(Building Medicine)論點：即人與建築物無論是在構造面、機能面、生命週期特性與壽年等構面的行為與管理上極為相似，可思考人類醫學管理的相關學理、方法、機制或角色關係等醫學科學(Medicine Science)，以類比法方式，經考量建築物的學理與實務專業，並評估可類比、調整類比、移轉類比或不可類比的相對特性與限制後，以建築物與使用者的健康與安全管理為基本目的，或甚至延伸到永續、環保、美觀或經濟等價值性層面，探索適合建築物生命週期的各個階段中，可進行類比設計的相關概念、管理機制或學理發展，例如：建築物的醫療體制、法令架構、保健活動、急症處理、診斷作業、建物護理、醫療行政或建築病理學(Building Pathology)、建築誤診學等^[1]。人與建築物的系統類比概念可參見表一所示。

建築醫學的角色是經由醫療照顧(維護管理)來減輕建築物的劣化、維持規劃之服務機能、並提供良好之服務性能，但是更重要的是必須維護使用者的健康與安全，在建築科學的研究上，必須著重在如建築病理學、建築誤診學、建築護理學、建築使用危害等學理研究，藉由這些學理基礎來探討建築物自己的健康，以及可能危及使用者健康或安全的危害原因，並研發新的診斷、治療與管理方法，以供具「醫學級」的專業維護管理(Professional Maintenance Management, PMM)來應用，最後經由建築醫學教育來傳承工程醫學的知識、傳授醫療級之專業維護管理技術，並落實建築醫學的推動工程及其研究。其基本目的是先確保建築物的健康，在建築物先達健康狀態的基礎下，才有能力更進一步再確保使用者的安全與健康，請參見圖一之示意圖。

圖一、建築醫學的角色扮演

『人』自出生後就必須從小注意其健康情形，不輕易讓他生病、感冒、失明、殘廢甚至死亡，這種無微不至的照顧就是一種『人體健康與機能的維護管理』，相對新建的建築物也是如此，建築物的生命週期就好比人從出生、成長、老化到結束生命的循環一樣，也需要細心的呵護與照顧，才能維持其強韌的機能與生命力。人類健康管理的類比概念受到普遍的認同，健康檢查的預防醫學概念也令人認同，但多數研究卻仍缺少具深度的人類醫療科學探索與類比應用研究，而僅止於概念的表述。建築醫學(Building Medicine, BM)的研究不僅止於概念的表述，作者從2006年提出論點後，迄今已分別提出了許多應用性的議題與發表文章(參見後續建築醫學的應用設計機制內文)，讓BM論點在建築物的健康管理議題上不僅只用於醫學類比概念的強調，更將概念化為可應用的工具或機制。除了建築醫學相關的科學研究外，為落實建築醫學教育，作者目前在逢甲大學土木系教授與此論點相關的課程有：建築醫學(碩士班)、住宅健診(大學部)、建築物檢測科技(大學部)、物業管理概論(大學部)與物業管理(碩士班)。

建築醫學與物業管理之關聯 The relationship between Building Medicine and property management

物業管理產業的服務範疇，依其服務項目可分為三類：第一類為建築物與環境使用管理維護，第二類為生活與商業支援服務，第三類是資產營運與管理服務。建築醫學主要是在物業管理範疇中的第一類應用，特別是在建築物硬體與環境的診斷管理議題上。如物業管理公司如何跨足住宅健診產業^[2]，就是利用建築醫學的建築醫生團隊聯合診斷概念，參見圖二所示。

圖二、物業管理整合建築醫師團隊進行健診

猶如在醫學上的診斷程序般，建築醫學也強調4C (Care, Check, Consultation, Civilization)健診程序，進行必要的問診關切、檢查、健康諮詢與教育，參見圖三所示。完整的建築物診斷程序不應僅只有單純的檢查活動，也應包含對病歷史與使用行為的問診關切(Care)、對於建築物的七大系統之診斷與理學檢查以及實驗室檢查(Check)、並對於檢查結果提供健康諮詢(Consultation)，以及主動性之健康教育(Civilization)，之後將各流程內容記錄儲存。健康諮詢與健康教育主要是健診過程後，針對檢查的各種結果對建築物管理者或使用者提供專業訊息服務與建議，沒有正確的使用與維護觀念，容易導致不健康的情形加速產生，因此健康諮詢也是整個預防保健的重點。建築物健康檢查只是手段，健康促進才是追求的真正目的，而健康教育是健康促進的重要方法。

圖三、類人化建築物七大系統的4C診斷程序

建築醫學的應用機制 Implements of Building Medicine

建築醫學的應用設計面向很多，限於篇幅限制，本文僅就已發表或設計之文章或機制作概要性介紹如下：

BHC住宅健診

類人化的BHC建物健診機制(Building Health Check)是屬於PMM專業維護管理中預防性維護管理的一環，係指經由受過建築物診斷專業訓練的人員，依據建築物診斷的知識與技術，針對有關使用之安全、健康、性能、環境污染、美觀、節能與永續綠建築等完整維護管理構面，進行定期或不定期的診斷活動並加以維護修繕，藉以維持建築物使用安全與健康的確保、設計性能的正常提供、環境的保護、能源的節約與整體市容的提升^[3]。

BMR病歷表

建築病歷表(Building Medical Records, BMR)係透過類比醫學病歷的設計模式，採用人體醫學上以問題為導向的POMR病歷紀錄法(Problem Oriented Medical Record)，以簡易的電子文件儲存方式來設計，希望建築管理人或專業維護廠商，都能透過BMR的應用，以低成本取得必要的診斷資訊，以期對建築物的健康診斷，做出完整的評估與維護管理建議^[4]。

MPB維護序位

建築物的維護也需要視危急程度來進行檢傷分類，BT建築檢傷分類(Building Triage)係類比醫學上檢傷分類(Triage)的設計概念，參考醫院急診之三分類法(Spot check System)：危急、緊急、非緊急(可延遲)類比而成。建築物維護序位(Maintenance Priority Benchmark, MPB)的設計屬於BT的第三級應用層級，其可區分成MPBdaily單件式的日常維護序位評估，以及MPBannual單棟式的年度維護序位評估^[5]。

BDC建築疾病編碼

BDC(Building Diseases Classification)係透過醫學領域在國際間所共用的ICD-9-CM(The International Classification of Diseases, Ninth Revision, Clinical Modification)編碼模式，類比設計出適合建築物使用的編碼系統與資料庫，可結合BMR的使用，協助物業管理人員在建築疾病的記錄、查詢與統計研究所用^[6]。

健築IC卡

係透過類比醫學上診療過程中所使用的身分辨識系統，研究設計屬於建築網路醫院所使用的健康住宅卡(Healthy Building IC Card)，簡稱「健築IC卡」，讓未來的建築醫師、建築護理士與物業管理者，能透過此一身分辨識與資料安全管控機制，在進行遠端診斷(含線上共同會診)、實地勘查、建築履歷與病歷資料擷取、維修費用支付或補助給付等建築醫療活動時，作為建築醫療行為的多方身分辨識載體^[7]。

建築醫學中心與人力

該研究透過文獻回顧、醫事人才培訓模式、國內外住宅健診相關領域、人力資源、物業行業能力標準等現況調查，彙整探討建築醫學中心人力之培訓與認證機制，並針對教育、訓練、認證與立法等進程提出建議，以供產官學研作為建築物延壽管理時代，人力培訓機制規劃參考^[8]。

BPIS建築生理訊號系統

透過逢甲大學土木系與自控系合作團隊已研發成功的智慧溫濕感建材，可將該智慧建材埋入建築物結構體中的任何一點中，並針對建築物的生理訊號(如溫度與濕度)，進行無線、即時、連續與長期的監測，前述的監測訊號透過建築生理訊號系統(Building physiology Information System, BPIS)的使用介面設計，可協助建築醫生或物業管理人員，藉以評估建築物材料的劣化影響程度、隔熱節能效益、甚至是漏水監控等診斷與管理問題^[9]。

BHD建築物檢測科技

建築醫生在營造健康建築(Healthy building)時，如何讓公共環境的健康性獲得到確保，可透過使用非破壞性的建築物檢測科技(Building Health Diagnosis, BHD)來做診斷與管理，從與環境攸關的建築材料、建築物理與建築物管理與維護等做為評估構面，檢視哪些可能造成使用者的健康問題，例如電磁波的影響^[10]，進而讓建築師或土木工程師思考如何在設計與施工階段，就考慮到營造健康生活環境的重要使命，這樣的概念猶如建築醫學中所提倡的建築優生學(Building Eugenics)^[11]。

BDTS維護紀錄轉碼系統

目前國內物業管理公司或相關營繕單位雖然有自己一套編製修繕資料的系統，但各公司所編製的代號或代碼多數不一致，大部分皆未考量修繕事件之編碼問題，導致日後在調查或分析建物損壞事件的資訊編碼時，無法有效應用歷史修繕資料，甚至因無一致性編碼基礎而無法跨平台產生資訊交流的應用價值。建築疾病轉碼系統(Building Disease Transcoding System, BDTS)就是為了因應前述問題所研發之工具，讓修繕紀錄之疾病編碼具有結構化的特性與分類，以助於大量修繕資料之統計、分析交換與應用^[12]。

BDNS建築醫生導航系統

病歷表是醫生診斷病人病情的重要參考依據，醫學上病歷表的設計邏輯有助於記錄資料的結構化、一致性、可信度與追蹤驗證。建築維護資料也是同樣的道理，但運用時經常碰到三種問題：組織內部維護資料與知識未經結構化處理，且未經實務案例上的有效性驗證；外部資料與知識的可信度不足，最後則是即便擁有大量的資料但卻無能力消化。建築醫生導航系統(Building Diagnosis Navigation System, BDN System)就是設計用來協助建築醫生或物業管理人員解決上述的三個應用問題。

物業前期規劃系統

建築物大部分的時間都處於營運維護階段，因營運維護階段在整體的建築生命週期上佔了很高的比例，但長期營運維護知識的建置與應用問題卻經常被忽略。然而，此一階段所產生的大量知識，卻通常沒有有效的回饋到建築物規劃設計階段。物業前期規劃系統就是從改善傳統建物修繕紀錄之儲存方式為出發點，以BDC與BMR為資料基礎，結合文字語意分析(Text Mining)、資料探勘(Data Mining)與地理資訊系統(Geographic information system, GIS)分析等技術，進而有效萃取與分析維護知識，電子化的物業前期規劃顧問服務模式，是設計給建築醫生在建築優生學推動時的絕佳好幫手。

長期修繕規劃系統

長期修繕規劃系統的推動，係透過考量建築物的現況環境、管理目標、元件耐用年限與經濟年限、日常使用管理模式、分年計畫修繕項目與金額評估、FCI 劣化度評估、營運成本與收支分析、建築病歷表管理、設備ID管理、資產管理系統的支援與應用、修繕管理建議與知識、相關週邊資訊提供等構面而規劃。藉以協助物業管理人員在長期照護的規劃上，對於預算資源的分配與應用上更精準掌握，以避免經常性的面臨維護經費或資源不足的窘境。

結論與建議 Conclusion

物業管理也好、設施管理也好，管理的手法或技術很多元，建築醫學只是一種類比醫學的健康管理而應用在建築物上的論點，是物業管理專業研究與發展的一部分、不是全部。目前建築醫學的相關研究工具或機制，在建築物的健康管理構面上已具備初步之應用性價值，特別是在問題診斷、處置、預算編列、長期修繕計畫、物業前期規劃、智慧化設施管理或行動化管理等構面上。人生病了要找醫生，建築物生病了，建築醫生在哪理？如何成為一位專業的建築醫生？如何累積完整的建築病理知識與臨床經驗？如何隨時或即時的針對建築疾病提出正確的診斷與處置建議？如何能隨時從建築優生學的角度提供建築師或營造廠專業的優生規劃或施工建議？能否隨時提出維持建築物健康的10年長期修繕計畫？如何認識建築物哪些地方不健康也會造成使用者的健康危害？假如您是從事物業管理的工作，又對建築物診斷與維護管理有興趣，或許您可以參考一下建築醫學論點的相關應用設計，同時也期待您能很快的成為一位專業的建築專科醫生，為您所管理的建築資產的健康隨時把脈。