物業管理之健康辦公室環境管理

前言

為提供全體同仁清潔、健康、舒適並兼顧安全的工作環境，PUSD在主管的全力支持與領導下，已逐漸經營出專業物業管理的模式，以更智慧化的管理方式營造更優質的環境，近期更積極推廣環保節能、關懷弱勢以及企業社會責任的業務，成立近十年的PUSD在營造健康辦公環境上有多項創舉，將以本文一一呈現，未來PUSD更將結合科技與智慧化管理技術，從建築物的維護管理層面來建構永續的健康辦公環境。

背景說明

何謂物業管理

物業管理顧名思義是對資產（財產）進行的管理，其原始概念包括「一定規模形體」的管理，物業包括「建築物」、「設施（備）」、「基地」與「環境」等範疇。行政院於2004年通過物業管理服業發展綱領及行動方案暨物業管理服務業旗艦計畫，闡明『物業管理』為針對建築物硬體及服務其社群與生活環境之軟體，作維護管理與全方位之經營，為因應都會之發展及經濟成長趨勢，物業管理服務業已衍生成為我國一項重要的新興服務產業。物業管理依其服務項目可分為三類，第一類：建築物與環境的使用管理與維護，第二類：提供生活與商業支援服務，第三類：資產營運與管理服務。

台灣的物業管理產業現階段面臨的調適發展，一方面為配合政府積極推動的「綠建築」、「能源管理」及「防震防災」政策，需要透過物業管理來協助達成建築對生態保護、節約能源、廢棄物減量、室內健康環境等的改善；另一方面，隨著科技應用的建築智慧化，將建築物內的各項活動或設施設備，應用「電子控制介面」，透過「網路通訊技術」，將活動或設備運作資料傳輸到由「電腦科技整合」的中央監控系統，以達到對設施設備功能的控制、監測、紀錄、矯正及警示等自主性作業，並經由相關資訊的彙總分析，提供管理者更多管理及決策的正確資訊。因此，物業管理服務業品質的好壞，對使用者的環境安全與生活品質、建築物的壽命、設備運作、管理維護成本等，有著重大的影響。

PUSD在物業管理之範疇

基於營造健康的工作環境不僅是職場員工對於企業最基本的環境要求，也是企業追求永續經營目標的重要基石，PUSD的業務管理範疇不僅止於一般機電維護、環境清潔、設施管理與建物整修，如何營造健康的工作環境也是一項不可或缺的重要工作。所以，健康辦公室的定義可從建築物的軟硬體建構與建築物的維護管理層面來看其對使用者的健康影響，並建議健康辦公室管理應具有下列六項指標做為衡量基礎。

• – 人員動線規劃：明確的標示系統與有效的垂直運輸計劃
  建立明確的標示系統：從人員與車輛進入辦公大樓開始，能有明確的導引識別系統，使人員快速到達辦公空間或公共設施。
  依據人員的動線習慣與數量，運用垂直運輸管理（樓梯、電梯與電扶梯），縮短人員移動時間，如上、下班或用餐尖峰時段。
• 內裝與傢俱：參考既設辦公室的建構經驗，有效利用空間，同時，使用易於維護清潔且低污染物逸散的材質，減少室內空氣污染的問題。
• 照明與採光：大面積採光的設計與選擇高效能燈具，不但能使照度均勻度更佳，亦可降低單位面積的耗能。
• 空調與通風：從綠建築到室內空氣品質管理法的規範，空調系統不再像以往只重視冷熱問題，有效管理溫度、溼度、粉塵、污染氣體及換氣量的空調系統才能營造健康的辦公室。
• 清潔作業：使用低污染清潔劑與器具，避免設施損害與環境污染的機會，才能達到減廢、減污與節能的績效。
• 節能措施：電力、照明、空調、電梯等設備皆採用中央數位化控制系統，有效掌握需求管理。

PUSD目前在公共設施服務管理範疇，是整合所有業務的關連性，朝向健康辦公室管理的目標，因此擬訂工作架構如 圖一所示。

圖一、健康辦公室管理架構

健康辦公室環境的重要性

由於室內辦公空間對於上班族而言每天至少有8個小時身處其中，無論是生活或工作，一般大眾處在室內空間的時間幾乎佔了所有時間的2/3以上，世界衛生組織(WHO)於1982年，認定凡因室內空氣污染所引起人體產生之非特異性症狀皆稱為病態建築症候群(SBS)以來，包含退伍軍人症(Legionellosis)及SARS等室內環境所引發之相關疾病，皆對於人類具有相當長遠及深刻的影響，而且，根據美國職業安全及健康管理局(OSHA)估計，公私場所因惡劣室內空氣品質而導致每名員工每日減少14至15分鐘的工作時間(OSHA, 1994)。除了因員工生產力降低而增加成本，惡劣室內空氣品質亦增加醫療費用，另一項美國研究估計也指出，惡劣空氣品質所引起的總經濟成本損失每年達47〜54億美元；可見健康辦公室環境對上班族的重要。

依據勞工安全衛生的研究發現，室內空氣污染物除了部分是由室外所擴散進入外，其餘大多是由室內污染所產生，室內污染源可概分為(1)室內燃燒源：如烹飪、取暖、抽菸常含有過量一氧化碳、二氧化碳及其他有害物質等；(2)家具建材：如室內裝潢和家具所用的合板與隔板，含有甲醛樹脂的接合劑易刺激皮膚及黏膜；(3)家用電器：如雷射印表機及影印機可能會排出二甲苯及乙苯，搭配臭氧的空氣清淨機，產生的臭氧可能會傷害呼吸系統及黏膜、刺激眼部及呼吸道；(4)消費產品：如清潔劑、殺蟲劑、芳香產品、精油和文具等芳香劑含有甲醇、甲醛等揮發物；(5)生物性污染源：如人體呼吸道病毒，室內環境病菌過敏原等。

政府機關亦體認到健康辦公環境的重要性，故於2011年11月初立法院三讀通過室內空氣品質管理法，環保署將陸續完成訂定室內空氣品質管理法施行細則，落實管理室內空氣品質。當然，企業工作場所室內健康環境的檢測、監控與管理，不但直接關乎員工的健康管理，也與企業社會責任(Corporate Social Responsibility, CSR)有高度相關。

方法策略

由於公司的辦公區空間大部分依照『開放式工作環境』原則建構，所以同一樓層的偌大區域面積，同時存在著四、五百人一起工作是常態，然而在此開放空間中，如何持續有效地為同仁營造健康舒適的工作環境，是全體PUSD同仁共同的目標。健康舒適的工作環境包含生理方面、心理方面以及對環境友善等面向，而室內空氣品質的維護則是落實健康辦公室的重要方法。

目前國際間針對人們生活與工作環境的健康規劃、管理、研究與法令推動方向，都側重在室內空氣品質(Indoor Air Quality, IAQ)與室內環境品質(Indoor Environmental Quality, IEQ)為主的議題上。雖然國內立法院已三讀通過室內空氣品質管理法，但是，公司照顧員工健康的福利一向是優於業界，早在2011年6月就已經制定TSMC Indoor Air Quality for New Construction and Renovation spec O.I.(A-RMS-13-03-043)並據以落實 表一，其目的就是為了減少新裝潢、改建或修繕所衍生的IAQ問題，減少暴露於潛在危害微粒與化學物質等環境，達到提升人員在廠區環境的安全衛生及舒適健康。

所以，十五廠辦公室在開放使用之前就參考台灣檢驗科技股份有限公司(SGS)專業的量測選點建議，確實執行IAQ的量測，檢測數據值也都符合公司要求的健康環境標準，例如，以目前每日系統監測辦公室與會議室的二氧化碳平均含量約在600~900ppm之間，是非常舒適健康的工作環境。

由於影響室內空氣品質的原因很多，包括建築物建材、室內裝修、人員與事務設備等，因此，除了辦公室IAQ的監測外，低耗能高舒適的空調系統設計、兼具綠美化與淨化空氣功能的植生牆、選擇對環境友善的清潔維護方式等，是PUSD持續健康辦公室空氣品質的重要策略。

策略一 低耗能高舒適的空調系統設計

十五廠辦公室的空調系統採低耗能與高效率換氣模式設計，以無塵室乾盤管空調系統概念，首次採用12℃冰水空調系統，處理室內空氣中的顯熱，與既設辦公室7℃冰水空調系統比較，製造12℃冰水壓縮機耗能較7℃冰水低，同時乾盤管空調系統不會造成相對濕度過低的問題。

在通風換氣部份，充足的室內通風換氣除提供新鮮氧氣外並稀釋污染物質，藉以維持空氣品質良好。在一般辦公室中央空調為了「節能」，往往忽略外氣供給問題，不是因供給太少造成空氣品質不良，就是供給太多則造成夏季過於耗能。在這方面PUSD採行需量控制方式，以空調供風與會議室CO2濃度為參考基準來調節外氣供應量並利用夜間外氣焓值較低時進行大量換氣，在節能與健康環境兩者之間取得平衡。

此外，同仁因業務需求經常開會，為了提高空間舒適度，避免因空氣品質不佳影響同仁開會效率，特於15人以上會議室增設回風管道，以提供良好的空間整體換氣。以往空調供應方式採天花板回風，雖能有效調節溫度與通風，但因風道較短，僅於室內上方完成熱交換即離開會議室 圖二，對於人員密集而需要大量換氣的會議室室內下方較不易完成空間整體換氣。因此，將回風位置調整至人呼吸位置下方，藉由改變室內空氣離開會議室位置，可有效引導新鮮空氣至人員呼吸區域 圖三，以提升整體換氣與熱交換效率，加速稀釋會議室內CO2濃度，是目前提高會議室空調通風舒適度較前衛的作法。

圖二、會議室天花板回風換氣模式

圖三、F15 會議室設立回風道之換氣模式

圖四是十五廠會議室回風管道的現場環境示意，側邊牆壁並設有CO2偵測器，可有效偵測會議室的CO2濃度，當CO2濃度高於1000ppm時，空調系統就會自動提高風量，以適時稀釋CO2濃度，調整該區域的空氣品質，如 圖五為系統所顯示之實際情況記錄。因此，維護空調設備的正常運作及系統設定的有效監控，才能確實維護辦公室的良好空氣品質。

圖四、十五廠會議室回風管道現場環境示意

圖五、十五廠某間會議室一週(5/3~5/9) 的CO2 監測趨勢圖

再者，十五廠最具特色的中庭挑空區是公司辦公大樓的突破性設計，然而，要維持此偌大挑空空間之舒適，使用空調系統是相當耗能的，為了響應綠建築節能減碳之目標，遂採自然通風原則來建構區分層空調模式，下層部份採簡餐區與星巴克空調互通來調節該區域溫度，上層採熱浮力與自然通風模式來調節頂版採光罩所輻射與傳導進來的熱量，達到空氣流通的舒適效果。

策略二 植生牆設置，淨化室內空氣品質

室內植物的擺設除了具有美化室內環境的功能，還能進行光合作用，吸收二氧化碳並排放新鮮的氧氣，部份植物也有滯塵及吸收揮發性有機物質的功能，可兼具淨化室內空氣品質的效益。十五廠中庭區的室內植生牆有二面(參考 圖六)，總面積約208平方公尺，依植物需光性與需水性的差異，種植於合適位置，並隨季節變化呈現出不同的風貌。若以綠牆每一平方公尺可減低每年100公斤的二氧化碳排放量計算(台灣建築美學文化經濟協會7/2/2012)，此室內植生牆每年能減少20,800公斤的二氧化碳排放。透過自動化滴灌系統的水份與養份補充，以及定期的植物生長檢查與修剪，就能讓室內植生牆發揮淨化空氣、降低噪音與美化環境的三重效益。

圖六、中庭區的分層空調模式示意

策略三 清潔維護方式之選擇

清潔維護工作則儘可能使用清水擦拭的方式，即使是玻璃外牆的清潔，也嚴禁清潔劑的使用，一來是避免玻璃帷幕受損，再則避免清潔劑傷害廠區植栽與土壤的安全，降低環境污染的風險。而且，辦公室定期的洗地打蠟作業，皆使用有“物質安全資料表”規範的清潔劑與水蠟，避免室內空氣品質受污染，此外，清潔人員會依教育訓練規範使用並於現場設置隔離圍籬，不致於在辦公室內發生危險。至於廁所則設有完善的排氣系統，清潔人員只須依照標準作業流程進行清潔工作，絕不使用芳香劑，就能讓廁所保持清新的空氣品質。當然，持續的例行性辦公室清潔維護作業與垃圾分類、提高垃圾與廚餘清除的頻率，避免垃圾發出臭味，也是維持辦公室清潔與室內空氣品質良好的不二法門。

結論

整體來看，公司建構辦公室的設計階段已考量工作環境安全與室內空氣品質的需求，現階段十五廠廠區環境面臨的挑戰是局部的新增工程尚在進行，因此，既有建築物的局部變更或受損，以及空調系統設施的維護負擔，是PUSD人員必須繼續努力改善的重點。

為了持續提升PUSD的專業發展與組織定位，希望藉由物業生命週期管理知識系統規劃，結合國科會「健康工作環境管理」專案與資料庫系統的智慧化建構，讓PUSD得以進化為知識管理者。現階段健康工作環境管理系統建置計畫專案，將以健康室內環境檢測與管理流程為基礎，輔以資訊化工具強化數據分析、邏輯判斷以及案例與管理成效統計分析之網路系統功能建置，並透過網路系統的資訊即時查詢與分享，強化組織內部工作環境管理的透明度與信賴度。

再者，建立此系統在於以長期經營的管理系統為重點，當異常狀況產生時，除進行調查與改善外，還提供處置對策與建議、問題可能發生原因與類似問題相關案例參考，因此就算管理人異動或離職，長期累積的相關經驗也可以有效累積傳承，並有效節省人員教育訓練費用與時間消耗。總之，PUSD的業務發展就是長期為同仁打造科技業的優質健康舒適辦公室，以維繫全體同仁的工作效率並達到公司永續經營的期許。