有效降低法律風險一二事

前言

因有幸與新廠規劃部等部門，於2014年10月間開始協助本公司處理購買另一科學園區公司廠房(下稱「廠房購買交易」)之相關法律問題，包括合約審閱、與主管機關溝通等，主要就處理過程中與本公司委任之土地代書及地政事務所溝通之經驗藉本文分享。

在建廠、購買廠房之過程中，雖然本公司就此已經具有豐富經驗、且有配合已久的合作廠商(如土地代書等)協助處理，但就可能所遭遇之任何法律問題，若在第一時間尋求法務處立即協助處理，往往能使問題儘速獲得解決。

廠房買賣交易中可能遇到的法律問題

廠房買賣交易流程(以買方賣方皆為科學園區公司為例)圖一於各階段可能且主要的法律問題

圖一、廠房買賣交易流程

買賣契約議約

保密合約：於買賣雙方進行任何資訊交換或簽署Term Sheet之前，需先確認雙方已就相關之資訊交換簽署保密合約。

實地查核(due diligence)：就賣方出售廠房提供之實地查核文件，包括廠房所有權狀、使用執照；就廠房而設定之質押、請求、抵押等物權清單；與廠房相關合約(包括與科管局簽訂之土地租約等)；廠房生產設施設置固定污染源之許可；工廠人員、顧問或政府單位針對廠房所為之環保、衛生及安全檢查、審查或評估報告；廠房電線、管線、設備、辦公室、廠區等之平面圖等。買方人員亦應得進入出售廠房現場查核廠房狀況。

議約過程：就實地查核之結果，買賣雙方就買賣契約商議契約內容。其中就買賣標的物廠房之交付，常見之約定係以交付點交日當日之現況(as is)交付，若該廠房於買方買受後係做不同用途使用、買方不須賣方先前裝設於廠房之生產機械設備，雙方即可能約定，賣方須於點交日前將其所有先前裝設於廠房之生產機械設備移除。

另有關買賣價金給付，有鑑於廠房買賣金額龐大，通常係以分期給付方式，第一期係於簽約時支付，尾款至遲於點交日時支付。

買賣合約簽署

有鑑於買賣雙方可能位處不同地，故一般於買賣合約中約定，買賣合約得雙方各自簽署一份(counterparts)，買賣雙方各自簽署的兩份即構成一完整合約。惟為確定買賣契約已成立，雙方亦得約定，雙方以電子郵件交換掃描各自簽署的買賣契約時，契約即已成立。另若係該買賣契約嗣後須提供予政府機關參酌(例如買賣契約係向科管局提出廠房移轉申請之必要文件之一)，為免政府機關認定雙方各自簽署一份(counterparts)並非完整簽署之一份合約，仍應於雙方以電子郵件交換各自簽署的簽署買賣契約掃描版本之後，雙方再於同一份買賣契約上共同簽署，以免日後有所爭議。

另應值得注意者是，若買方或賣方為一上市公司(如於台灣證券交易所上市)，若此交易屬於應公開之重大訊息，其亦應於法定期限內(按即買賣契約簽訂之事實發生日起二日內) ，於公開資訊觀測站公開此廠房買賣之相關資訊。

向科管局提出廠房移轉申請，並取得科管局核准

於正式提出廠房移轉申請前，應與科管局確認相關應附文件為何，並視是否得請求科管局就申請文件事先預審、以確認送審文件之正確性，如此方不致影響正式送件後，科管局核准之時程。

交割日，賣方提供廠房移轉登記文件予買方

交割日當日，於賣方提供廠房移轉登記文件予買方時，因相關之廠房移轉登記一般係委託土地代書辦理，故亦須要求土地代書確認所需文件之完整性，以免影響廠房移轉登記之時程。

廠房移轉登記日

與廠房移轉登記日相關之法律問題，即如以下「案例分享 」所探討之土地法第73條第2項規定，就廠房建物所有權移轉登記，需在買賣契約成立之日起30日內為之。惟該「買賣契約」係指「公契」，公契買賣契約上載申請登記之日期為公契買賣契約之成立日期，即不違反前述土地法之相關規定。(詳參以下案例分享之說明)

買方向科管局申請簽訂土地租約；賣方終止與科管局之土地租約

因科學園區土地係屬科管局所有，故買方雖向賣方購買廠房所有權，廠房所在之土地仍為科管局所有，故賣方需終止與科管局之廠房所在土地租約，買方須向科管局申請簽訂廠房所地土地租約。

賣方點交廠房予買方

因已如前述，廠房買賣雙方常見之約定係以交付點交日當日之現況(as is)交付，且若雙方約定，賣方須於點交日前將其所有先前裝設於廠房之設備移除時，賣方實需交付買方一無設備之空廠房。惟假設若該廠房有第三者置放之設備，於點交後，仍得由買方繼續使用者(例如氣體供應商於廠房裝設之氣體供應設備，於點交後，仍由同一氣體供應商提供氣體予買方) ，且賣方不欲移除者，則賣方應取得買方同意該設備於點交前後得置放於廠房內。

案例分享

接下來，將以新工最近經手的一個廠房買賣案為例，來進行說明。

背景事實

當廠房購買交易之買賣合約於2014年11月間簽妥後，因本交易之買賣雙方皆為科學園區公司，故尚需向科技部新竹科學工業園區管理局(下稱「科管局」)提出廠房移轉申請、並檢附相關之必要文件(包括買賣契約書等)。待科管局核准該移轉申請後，買賣雙方始得據此核准辦理廠房之所有權移轉(按科管局核准移轉許可為廠房所有權移轉登記之前提要件之一)。

另依土地法第73條第2項之規定，土地權利變更登記，應於土地權利變更後一個月內為之。因此本案廠房建物所有權移轉登記，需在買賣契約成立之日起30日內為之。

若未於買賣契約成立之日起30日內為廠房建物所有權移轉登記，按土地法^[1]及相關規定^[2]，除非有不能歸責於申請人之期間得予扣除外，將計收逾期申請登記之罰鍰；若登記申請案件經駁回者，最高得計收登記費罰鍰二十倍。

於本案中，因賣方尚需時間準備向科管局申請移轉廠房所需之資料，故實際上並無法於2014年11月間簽署廠房購買交易之買賣合約後30日內取得科管局之核准廠房移轉許可以及辦理所有權移轉登記。因此本公司委任之土地代書建議以拖延至繳納契稅期限末日申報(按契稅係於不動產買賣成立之日起30日內申報)繳納契稅後，再據此辦理廠房所有權移轉登記(按契稅完稅為廠房所有權移轉登記之前提要件之一)。惟依土地代書之建議，仍有可能於繳納契稅期限末日申報、完稅後，科管局尚未核准廠房移轉許可，致廠房所有權仍無法移轉。

處理經過

新工於獲悉土地代書建議及因違反相關規定可能計收之罰鍰後，立即知會法務處請求協助處理。

因本案之嚴重性(按即違反相關規定可能計收罰鍰)，法務立即與土地代書聯繫了解狀況。雖然土地代書仍提出前述建議，法務除了查詢相關法律規定外，並立即聯絡廠房所在地之地政事務所承辦相關業務之登記科科長，表明親自拜訪請教有關本公司如何依法律規定、於買賣契約成立之日起30日內為廠房建物所有權移轉登記。

於新工請求法務處協助之當日下午，法務處、新工以及土地代書皆親自至廠房轄區地政事務所，拜訪請教登記科科長。

依登記科科長表示及依相關法規規定：

• 土地法第73條第2項規定之建物所有權移轉登記，需在買賣契約成立之日起30日內為之。其中「買賣契約」係指「公契」(按即「土地(建物)買賣所有權移轉契約書」)^[3]，而非本案中雙方於2014年11月間所簽訂之買賣契約，因後者係屬私契。
• 公契與私契之訂約日期無須相同，因為私契的買賣契約(2014年11月間所簽訂之買賣契約)，尚取決於條件成就(例如需科管局核准廠房移轉許可)，始得進行廠房移轉登記，故私契的買賣契約訂立日期，並非雙方當事人皆已確定得移轉所有權的日期。須待私契所訂之條件成就後，始確定雙方當事人得移轉所有權，該確定雙方當事人得移轉所有權之日期始得為公契買賣契約成立之日，且實務上亦允許以向地政機關申請所有權移轉登記之日為公契買賣契約之成立日，因係該公契買賣契約成立之日起30日內為廠房建物所有權移轉登記，即不違反土地法之相關規定，亦不會因此被計收罰鍰。

結論

依據前述轄區地政事務所登記科科長之說明及相關法規規定，就本案之廠房所有權移轉登記，本公司得於備齊所有相關文件及取得科管局准予廠房移轉許可後，向地政事務所申請廠房所有權移轉登記並檢附前示已填妥之公契買賣契約，公契買賣契約上載申請登記之日期為公契買賣契約之成立日期，即不違反土地法之相關規定，亦不會因此被計收罰鍰。

於本案中，新工於一發現有法律疑義時、縱使有本公司委任土地代書之建議，仍立即請求法務處之協助，法務處亦於最迅速之時間內查詢相關法規，並協同新工、土地代書等至地政事務所立即釐清相關問題，並確認日後如何處理進行，本公司才無違反土地法相關規定之可能。因此就本案之處理經驗，亦得推展至本公司之其他單位日常處理業務之情形，就可能所遭遇之任何法律問題，若在第一時間即要求法務處立即協助處理，往往更得使問題盡速獲得解決，將本公司可能招致之法律風險降至最低。